深圳二手房评估价如何计算

深圳二手房评估价的计算是一个复杂的过程，它涉及到多个因素和方法。以下是根据搜索结果整理的计算过程：

1. 参考市场价格

深圳二手房评估价的计算首先会参考房地产公开市场价格。深圳市自然资源和不动产评估发展研究中心指出，房产评估价格是为市民提供的便民服务，该评估价格仅供查询人参考，不得用作其他用途。

2. 使用比较键橡法（市场对比法）

这是一种常用的评估方法，根据类似房产在相同或相近地区的成交价格进行比较。找到类似的二手房，比较其面积、楼层、装修程度、年限、地理位置等因素，以确定房屋的相对价值。

3. 结合收益法和成本法

收益法适用于投资性房产，通过预测未来的租金收入和投资回报来确定房屋的价值。成本法则是根据房屋的建造成本和状况，计算其重建成本或置换成本，并考虑折旧等因素来评估房屋价值。

4. 考虑地段价值

房屋所在地段的地理位置、交通便利性、配套设施等因素对房屋价值有重要影响。根据房屋所在地段的热度和发展潜力来评估房屋价值。

5. 评估流程的时效性

商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。

6. 折旧率的考虑

银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。二手房一般都是使用了一段时间，在进行房屋评估的过程中，折旧费用通常是按照每年减去2%的同地区房价来计算的。因此房龄高的二手房，评估价格更低。

7. 周边环境和配套设施的影响

房屋的周边环境、配套设施也是影响到房屋的评估价格。比如小区基础设施同不健全的话，通常会减去5%的同地区房价。如果小区周边有重点学校的话，那么可以会增加15%的同地区房价。

8. 心理因素的考虑

像电梯通常是便捷性的象征,一般有电梯的二手房可以增加500元/平方的价格。如果二手房和新房的价格相差不大的话,消费者通常都是不会购买二手房的。因此在进行二手房评估时，会扣除8%左右的同地区房价。

以上就是深圳二手房评估价的计算方法，具体的评估可能会有所不同，建议咨询专业的房地产评估机构进行评估。